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买期房有哪些风险?怎样避免被开发商“忽悠”?


网友回答:

  1. 2017-12-14 08:04 | #

    开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止,在这一期间的商品房称为期房,购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房购买有哪些风险?应该注意些什么问题才能避免被开发商忽悠? 开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止,在这一期间的商品房称为期房,购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房购买有哪些风险?应该注意些什么问题才能避免被开发商忽悠?

  2. 2017-12-14 07:43 | #

    购买期房要注意以下几个方面的风险: 1、房屋延期交付使用风险。如果开发商不能按照合同约定的时间交房子,首先购买者不能如期入住,房屋的使用居住功能就无法体现,比如购买期房作为婚房,可能婚礼的时间到了房子还没布置好,这就产生一些麻烦。另外如果属于投资性的购房者延迟收取投资回报时间,也就是延迟了回收利息及利润的时间。 2、房屋质量不确定的风险。开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因,购房者看到房子时可能房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等与购房合同中的存在差异,其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化和装修情况的不符。 3、房产证无法按时取得的风险。由于多方面的原因,使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件,购房者也就无法按期获得房屋产权证件,就可能导致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。 另外,现在随着调控政策的出台,虽然房价没有明显的松动,但如果购房者选择购房的时机不当,还可能会遇到房地产市场下滑,房地产价格下降所带来的损失。谁也无法预料自己买的房子价格会不会变化,涨了自然是好,但是如果降价了该怎么办呢? 针对风险,期房购买的注意事项: 既然购房期房存在一定风险,那为什么还要购买期房呢?现房的价格往往要比期房高,用来自主的购房者也不会太在意价格是涨是降。只要房子本身没有太大问题就行。在这提醒购房者,在购房时要查看开发商和销售商是不是具有“五证”收房时还要仔细查看“二书”。 “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“五证”保证的是所购房屋属合法交易范畴,预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 除此之外期房购买的注意事项有: (一)明确要求开发商按期交付符合交付使用条件的商品房。根据《城市商品房预售管理办法》第30条规定,“出卖人应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”。这里的交付使用条件应包括法定的和约定的两个方面,开发商除了要按《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中规定的条件交付房屋外,还应按与预购人签订的商品房预售合同及其附件、补充协议中约定的条件交付商品房。同时,预购人还有权要求出卖人按期交付商品房。如果出卖人没有如期履行交付义务,应根据合同约定承担违约责任;超过合同约定的期限,出卖人仍不能交付商品房的,购房人有权解除合同。 (二)明确要求开发商保证交付的商品房不存在权利瑕疵。根据《合同法》第150条规定,出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。在商品房预售中也同样如此,在商品房预售合同签订后,预购人享有要求所购买的商品房不存在权利瑕疵的权利,出卖人应对所售商品房不存权利瑕疵负有担保义务。出卖人不得擅自将已出售房屋转卖或抵押给第三人,任何导致购房人的法定权利受到限制或不能完全实施对房屋标的物的所有权的,出卖人都应依法承担法律责任。 (三)明确要求开发商交付的商品房不存在质量瑕疵。我国合同法第153条之规定,出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物;出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。根据房屋质量瑕疵对预购人合同目的能否实现的影响程度不同,开发商所承担的质量瑕疵担保责任也有所不同。 (四)明确要求出开发商协助办理房地产权利证书及人住手续。根据合同履行中的协助履行的原则,不管预购人是否委托出卖人代办房产证,出卖人都有责任协助预购人办理房产证。一般情况下,办理房产证应在房屋竣工验收并人住后的三个月内办理完毕。如果在规定的期限内不能办理完毕,预购人可以给出卖人一定的宽限期。在宽限期内仍不能办理完毕,那么预购人可要求出卖人承担责任,支付一定数额的违约金;如果购房人在人住一年以后仍拿不到房产证,就应该查明不能按期办理房屋所有权证的原因。如果是项目本身合法而只是由于验收滞后或出卖人工作效率不高,那么购房人应督促出卖人尽快完成其应尽的义务。如果是项目违法或已经抵押,那么购房人应尽快作出决策,或退房,或要求出卖人承担损失,以免拖延而过了诉讼时效,使损失扩大。

  3. 2017-12-14 07:20 | #

    期房交易市场存在以下风险: 一是某些房地产商没有开发资格,却以集资联建的名义进行变相开发,在没有建设工程规划许可证和商品房预售许可的条件下,违规进行商品房预售,仅凭一纸合同进行房屋交易,而这种合同事实上没有法律效力,一旦出现问题,购房者的合法权益无法得到保障。 二是买卖集资联建期房投资少、利润高,且无须交纳有关的税费,吸引众多炒房者入市逐利。炒房者在没有任何证件和手续的情况下多次倒卖,使最后购房者的风险逐渐加大。由于房屋产权转移以变更登记为必要条件,若其中一个环节出现问题,最后购房者将蒙受难以挽回的经济损失。 三是由于部分房地产中介从业人员文化水平较低,不了解房地产交易相关法律知识,可能出现手续不全、签订的购房合同不规范等问题,加之没有对房源的真实性和可交易性、房屋出让人的身份等予以核实,甚至为了多赚取中介费鼓动炒房者违规炒房,进一步放大了购房者的风险。 为有效防范风险,在购房时要着重了解所欲购买期房是否具有建设工程规划许可证和商品房预售许可,所欲购买期房是否存在合同纠纷或存在抵押按揭,房屋出让人的身份是否属实等情况。此外,签订房屋交易合同之前,最好先熟悉房地产交易基本知识或咨询专业人员,交易完成后要收好房屋交易合同和相关的付款凭证。如果是多次转手的期房,在与出让人签订房屋交易合同后,还应同房地产开发商签订合同,避免房地产开发商以不知情为由不承认房屋交易合同效力。

  4. 2017-12-14 07:01 | #

    “期房有风险,投资需谨慎”! 风险一:新房变身烂尾房 在期房的条条罪状中,最令人担心的一点,莫过于房子变成烂尾楼了。半年前,湖南麓山里佳园业主付首付款购置的新房,如今已经沦为开发商跑路潮的“牺牲品”。据长沙市房产政务信息中心的数据显示,在麓山里佳园批准预售350套中已经出售339套。粗略计算,若以已售面积37000元/平米,均价4800元/平米,统一首付四成计算,开发商涉嫌非法集资了至少7104万元。而对于购买期房的业主来说,不但要担心新房变身烂尾楼,还要面对虚假合同和一房两卖的问题。此次麓山里佳园的业主中,涉及虚假合同的至少有8户,一房多卖的有4户,未备案的有38户。 风险二:期房质量无保障 一些开发商为追求利润最大化,在工程中随意降低标准、偷工减料,给房屋质量和安全埋下重大隐患。包括最近争论很多的质量精装修问题,都是期房预售制度下潜伏的隐患。 然而,对于大部分百姓来说,即使收到房子后,发现房子与当初的图纸、合约存在差异,一般也都很难得到解决,开发商进行赔偿的可能性微乎其微。 看得到的质量问题解决不了,看不到的问题,就更得不到保障了。很多期房楼盘是在原有的烂尾楼基础上“复活”得来的。多年的风吹日晒,雷打雨淋,楼房的质量肯定受到了不同程度的损害,而要是遇到无良开发商接手,一旦出现工程隐患,后果更是不堪设想。 期房应该怎么买 因为一系列的规范,尽管开发商如今在操作方面已经大有改观,但期房变现房时,仍不免有“不可抗拒”的风险。如,虚假宣传、开发商资质不明、价格走向不稳等。一旦出现这些问题,作为相对弱势的业主来说,必然要承担相当大的损失。专家建议,期房如果出现问题,业主想要顺利维权,首先要团结一致,成立小区业委会,将分散的维权个体变成一个有力的维权团体。其次,时刻关注开发商的情况,商定的交房期限等等,避免之后相关部门介入时证据收集不足。 最后,业主们应尽量找到相关部门进行求助,采取诉讼维权的方式维护自己的权益。

  5. 2017-12-14 06:38 | #

    购买期房对消费者而言,可能面临的风险有延期交房问题,商品房的质量问题,小区的配套问题等。这些风险有些是由于开发商自身的经营造成的,有些是由于开发商自身无法克服的客观因素造成的。其主要原因是从期房变成现房的过程中,内外因素的变化,尤其是一些重大的变故对商品房建设会产生影响。购买期房是属于先付款定货,后交房的交易,而且往往交房期还比较长。从市场情况看,购期房产生纠纷的比例不高,但对大部分消费者来说,住房消费可能是人生中的最大消费。 规避风险的办法建议如下:一是选择有信誉的开发商;二是在合同中对有关的权利义务作出明确约定,一旦发生纠纷也可以寻求法律的保护。

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